冯斌、杜强主编的《房地产开发与经营》以房地 产开发与经营过程为主线，系统介绍了房地产开发经 营全过程的有关理论知识、实务和操作方法。主要内 容包括：房地产开发与经营的有关概念与程序及主要 模式、房地产开发经营管理制度与政策、房地产开发 策划、房地产开发项目可行性研究、房地产融资、房 地产开发用地的取得、土地储备开发、房地产开发项 目的规划设计、房地产开发工程招标与投标、房地产 开发合同、房地产开发项目的工程建设管理、房地产 营销、房地产开发经营中的税收等。

     本书可作为工程管理、房地产开发与管理、物业 管理专业本科生和高职高专学生教材使用，也可供从 事房地产开发与经营管理的人员参考。

　　改革开放以来，我国各行各业都得到了迅猛发展，还没有哪个行业能像房地产业一样，在短短三十年间从无到有，创造了众多的财富神话，成为全民关注的焦点，发展成为关系国计民生的命脉产业。同时，由于产业的不成熟，也引来了国家的一次次规范调整。
　　迅速发展的房地产业需要大量合格的房地产专业人才。在2012年《普通高等学校本科专业目录》中，“房地产开发与管理”专业从工程管理专业中划分出来，成为一个独立的专业，这反映出房地产业日益成熟壮大。“房地产开发与经营”是房地产开发与管理专业的核心课程之一，也是工程管理专业应该学习的课程，同时可作为土木工程专业和其他土建类专业学生的热门选修课程。
　　本书是在近几年的“房地产开发与经营”课程教学实践中、在前人教学成果的基础上，补充完善后编写完成的，定位于为培养应用型人才的高校使用，侧重实际应用，包含较多的案例，重视培养学生的实际操作能力。
　　基于以上定位，本书以房地产开发与经营过程为主线，系统介绍了房地产开发经营全过程的有关理论知识、实务和操作方法。全书共分为13章，涵盖了从房地产开发经营的基本概念、管理制度与政策到房地产开发策划、可行性研究、取得开发用地、进行规划设计管理、招投标管理、合同管理、工程建设管理和进行房地产营销的全过程，还介绍了与房地产开发密切相关的项目融资、国家土地储备制度及房地产经营中的税收等内容，符合本科教学知识点的要求。
　　本书由内蒙古工业大学冯斌和长安大学杜强主编，内蒙古工业大学刘子杰、仲作伟任副主编，内蒙古工业大学李淑娟、吴迪参与编写。另外，内蒙古工业大学张君、曹蔷楠和长安大学窦智、李炎琪、刘静、张旭等也参与了编写、校对等工作。具体编写分工如下：第1、2、3、7章由冯斌编写；第4章由刘子杰编写；第5、9章由李淑娟编写；第6、13章由仲作伟编写；第8章由吴迪编写；第10、11、12章由杜强编写；全书由冯斌统稿。
　　本书在编写过程中参考了大量前人的论著，除书后所附参考文献外，还借鉴了其他学者和媒体的研究成果与文章，在此不一一列出，一并向著作权人表示敬意。另外，在本书的出版过程中，清华大学出版社的编审人员给出了很好的修改意见，在此对编审人员的辛勤工作表示衷心的感谢。
　　由于编写时间和水平所限，本书难免存在不足之处，敬请广大读者批评指正。

　　编 者

第1章 导论1
1.1 房地产和房地产业概述2
1.1.1 房地产的概念2
1.1.2 房地产业的概念2
1.2 房地产开发的含义与特点3
1.2.1 房地产开发的含义3
1.2.2 房地产开发的类型4
1.2.3 房地产开发的特点5
1.3 房地产开发模式7
1.3.1 多元化开发模式7
1.3.2 专业化开发模式8
1.4 房地产开发程序9
1.4.1 项目立项阶段9
1.4.2 项目前期准备阶段10
1.4.3 项目建设阶段11
1.4.4 项目销售及售后服务阶段12
1.5 我国房地产开发业的形成与发展14
1.5.1 我国房地产开发业的形成14
1.5.2 我国房地产开发业的发展15
案例分析16
本章小结17
习题17
第2章 房地产开发经营管理制度与政策19
2.1 房地产开发企业及其制度20
2.1.1 房地产开发企业及其类型20
2.1.2 房地产开发企业的设立21
2.1.3 房地产开发企业的资质等级与管理23
2.2 房地产开发项目管理制度24
2.2.1 房地产开发项目实行资本金制度24
2.2.2 房地产开发项目的设计管理制度25
2.2.3 房地产开发项目的施工管理制度26
2.2.4 房地产开发项目的质量监督管理及竣工验收管理制度28
2.3 房地产经营管理制度30
2.3.1 房地产开发项目转让管理制度30
2.3.2 商品房交付使用管理制度32
2.3.3 房地产广告管理制度35
本章小结37
习题38
第3章 房地产开发策划39
3.1 房地产开发策划的含义、特征与原则40
3.1.1 房地产开发策划的含义40
3.1.2 房地产开发策划的特性41
3.1.3 房地产开发策划的原则43
3.2 房地产开发策划的类型46
3.2.1 房地产项目前期策划46
3.2.2 销售和招租策划47
3.2.3 物业管理策划48
3.3 房地产开发策划的模式48
3.3.1 房地产开发战略策划模式48
3.3.2 房地产开发全程策划模式50
3.3.3 房地产品牌策划模式51
3.3.4 房地产开发产品策划模式53
3.4 房地产开发策划的程序53
3.4.1 房地产开发策划程序的含义54
3.4.2 房地产开发策划程序内容54
案例分析55
本章小结61
习题61
第4章 房地产开发项目可行性研究63
4.1 房地产开发项目可行性研究的内容与步骤64
4.1.1 概述64
4.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容66
4.1.3 房地产开发项目可行性研究的步骤67
4.2 房地产市场分析67
4.2.1 房地产开发项目市场调查68
4.2.2 房地产市场预测70
4.3 房地产开发项目费用测算72
4.3.1 房地产开发项目费用种类72
4.3.2 房地产开发项目费用测算方法74
4.4 房地产开发项目的财务评价75
4.4.1 盈利能力分析指标75
4.4.2 偿债能力分析指标81
4.5 房地产开发项目的不确定性分析与风险分析82
4.5.1 盈亏平衡分析83
4.5.2 敏感性分析83
4.5.3 风险分析85
4.6 房地产开发项目可行性研究报告的撰写86
案例分析87
本章小结89
习题89
第5章 房地产融资91
5.1 房地产融资概论91
5.1.1 房地产融资的含义91
5.1.2 房地产融资的原则92
5.1.3 房地产融资的功能92
5.1.4 房地产融资的资金来源93
5.2 房地产融资的主要方式94
5.2.1 银行贷款94
5.2.2 发行债券98
5.2.3 发行股票100
5.2.4 自有资金筹集102
5.2.5 吸收外商投资103
5.2.6 项目BOT104
5.2.7 房地产投资信托105
5.2.8 影响房地产融资方式选择的因素106
5.3 房地产融资的成本管理107
5.3.1 房地产融资的融资结构107
5.3.2 房地产融资的成本108
5.3.3 房地产融资的成本管理111
5.4 房地产融资的风险管理112
5.4.1 房地产融资风险的识别112
5.4.2 房地产融资风险的种类113
5.4.3 房地产融资风险控制与规避115
本章小结116
习题116
第6章 房地产开发用地的取得117
6.1 土地管理制度及其演变118
6.1.1 土地的概念与分类118
6.1.2 土地管理制度119
6.2 房地产开发用地的取得方式121
6.2.1 土地使用权划拨121
6.2.2 土地使用权出让121
6.2.3 土地使用权转让124
6.2.4 土地使用权出租125
6.3 开发建设中的土地征收126
6.3.1 土地征收概述126
6.3.2 集体土地征收的程序126
6.3.3 集体土地征收的审批权限127
6.3.4 集体土地征收的补偿128
6.4 国有土地上房屋征收129
6.4.1 概述129
6.4.2 国有土地上房屋征收程序129
6.4.3 国有土地上房屋征收补偿130
6.4.4 国有土地上房屋征收评估131
6.5 闲置土地的处理132
6.5.1 概述132
6.5.2 闲置土地的调查和认定132
6.5.3 闲置土地的处置和利用133
案例分析134
本章小结135
习题135
第7章 土地储备开发137
7.1 土地储备制度概述138
7.1.1 土地储备概述138
7.1.2 土地储备制度及其发展过程138
7.1.3 土地储备对象139
7.2 土地储备开发准备工作140
7.2.1 土地储备开发计划编制与审查140
7.2.2 土地储备开发实施方案编制与审查141
7.2.3 土地储备开发实施主体的确定143
7.3 土地储备开发行政审批144
7.3.1 建设项目用地预审144
7.3.2 项目立项145
7.3.3 规划意见申报146
7.3.4 专业意见征询147
7.4 土地储备开发实施与交付148
7.4.1 征地实施程序148
7.4.2 征地补偿与安置的原则150
7.4.3 拆迁实施程序150
7.4.4 拆迁工作原则与方式151
7.4.5 市政基础设施建设152
7.4.6 土地储备开发项目验收153
本章小结154
习题154
第8章 房地产开发项目的规划设计155
8.1 房地产开发项目的规划设计155
8.1.1 城市规划的概念155
8.1.2 城市规划的编制体系156
8.1.3 居住区规划157
8.2 房地产开发项目规划设计方案的技术经济因素分析165
8.2.1 住宅开发区规划的综合技术经济因素分析165
8.2.2 住宅的技术经济因素分析169
8.3 房地产开发项目规划设计方案的评价171
8.3.1 房地产开发项目规划设计方案评价的特点171
8.3.2 房地产开发项目规划设计方案评价的指标体系172
8.3.3 房地产开发项目规划设计方案的评价方法172
案例分析179
本章小结179
习题179
第9章 房地产开发工程招标与投标181
9.1 房地产开发工程招标投标概述181
9.1.1 房地产开发工程招标投标的概念182
9.1.2 房地产开发工程招标投标的原则182
9.1.3 房地产开发工程招标投标的作用182
9.1.4 工程招标的方式183
9.1.5 房地产开发工程招标投标文件的内容184
9.1.6 房地产开发工程招标投标的程序184
9.2 房地产开发工程监理招标185
9.2.1 房地产开发工程监理招标的必要性185
9.2.2 房地产开发工程监理招标的分类186
9.2.3 房地产开发工程监理招标文件的主要内容186
9.2.4 房地产开发监理招标的开标、评标与定标187
9.3 房地产开发工程施工招标188
9.3.1 房地产开发工程施工招标的概念188
9.3.2 申请施工招标的条件189
9.3.3 房地产开发工程施工招标的程序189
9.3.4 房地产开发工程施工招标文件和标底或招标控制价的编制审查192
9.4 设备、材料采购的招标196
9.4.1 设备、材料采购的招标方式196
9.4.2 材料采购的询价196
9.4.3 工程设备购置的招标197
9.4.4 设备与材料采购招标的资格审查199
9.5 房地产开发工程勘察与设计招标199
9.5.1 工程勘察设计招投标的概念199
9.5.2 房地产开发工程勘察招标200
9.5.3 房地产开发工程设计招标200
本章小结202
习题202
第10章 房地产开发合同203
10.1 概述203
10.1.1 房地产开发合同的概念203
10.1.2 房地产开发合同审批流程204
10.1.3 房地产开发合同的类型206
10.1.4 工程建设实施类合同208
10.2 勘察、设计合同210
10.2.1 合同概念210
10.2.2 合同内容210
10.2.3 订立合同应具备的条件210
10.2.4 勘察合同中发包人、勘察人责任210
10.2.5 设计合同中发包人、设计人责任212
10.3 施工合同213
10.3.1 概述213
10.3.2 施工合同的签订215
10.3.3 《建筑工程施工合同(示范文本)》概述216
10.4 监理合同218
10.4.1 合同概念218
10.4.2 合同特征219
10.4.3 建设工程监理合同示范文本的组成219
10.4.4 2012版与2000版监理合同对比220
10.4.5 建设工程监理合同的主要内容222
10.4.6 建设工程监理合同中的委托人、监理人的义务222
10.4.7 建设工程监理合同中的委托人、监理人的违约责任225
本章小结226
习题226
第11章 房地产开发项目的工程建设管理227
11.1 房地产开发项目工程建设的组织与管理方式227
11.1.1 房地产开发项目工程建设的组织方式228
11.1.2 房地产开发项目工程建设阶段的管理模式229
11.1.3 房地产开发项目工程建设阶段的管理控制原理229
11.1.4 房地产项目的控制对象和控制依据230
11.2 房地产开发项目工程建设进度控制232
11.2.1 进度控制的概念232
11.2.2 进度控制的计划系统及表示方法232
11.2.3 施工阶段进度控制的主要工作内容236
11.3 房地产开发项目工程建设投资控制238
11.3.1 项目投资失控的原因238
11.3.2 工程建设投资控制的方法与步骤239
11.3.3 工程价款的结算240
11.3.4 工程变更的控制240
11.3.5 索赔241
11.4 房地产开发项目工程建设质量控制243
11.4.1 质量控制概述243
11.4.2 施工阶段的质量控制246
11.4.3 施工质量验收248
11.4.4 工程质量事故处理分析及处理249
11.4.5 质量管理的数理统计方法250
本章小结251
习题252
第12章 房地产营销253
12.1 房地产营销概述253
12.1.1 市场营销概念253
12.1.2 营销观念的发展过程254
12.1.3 房地产营销256
12.1.4 房地产营销理论258
12.2 项目市场细分及目标市场的选择262
12.2.1 项目市场细分262
12.2.2 房地产项目目标市场选择265
12.3 房地产市场营销策略266
12.3.1 房地产价格策略266
12.3.2 房地产产品组合策略267
12.3.3 房地产营销渠道策略269
12.3.4 房地产促销策略271
12.4 房地产收益的获取方式274
12.4.1 出售274
12.4.2 出租275
12.4.3 营业275
12.5 房地产营销模式及其选择275
12.5.1 房地产营销模式的含义276
12.5.2 房地产营销模式的类型276
12.5.3 房地产营销模式的选择279
本章小结281
习题281
第13章 房地产开发经营中的税收283
13.1 税收制度概述284
13.1.1 税收284
13.1.2 税收制度284
13.2 房产税286
13.2.1 概述286
13.2.2 房产税的征税范围及纳税人286
13.2.3 房产税的计税依据和税率287
13.2.4 房产税应纳税额的计算287
13.2.5 房产税的减免范围287
13.3 城镇土地使用税288
13.3.1 概述288
13.3.2 征税范围及纳税人289
13.3.3 税率及应纳税额的计算289
13.3.4 税收优惠范围289
13.4 耕地占用税290
13.4.1 概述290
13.4.2 纳税人290
13.4.3 税额标准与计算290
13.4.4 税收优惠范围291
13.5 土地增值税292
13.5.1 土地增值税概述292
13.5.2 纳税人和税率293
13.5.3 土地增值税的计税依据293
13.5.4 土地增值税应纳税额的计算295
13.5.5 土地增值税的优惠范围296
13.5.6 土地增值税的清算296
13.6 契税297
13.6.1 概述297
13.6.2 征税对象和纳税人297
13.6.3 税额计算298
13.6.4 税收优惠299
13.7 相关税收299
13.7.1 营业税299
13.7.2 企业所得税300
13.7.3 城市建设维护税300
13.7.4 教育费附加301
13.7.5 地方教育附加301
13.7.6 印花税301
案例分析302
本章小结303
习题303
参考文献304